如何确保房屋建筑工程项目“零渗漏”交付（一）渗漏点及渗漏原因分析

一、渗漏点的分析

建筑渗漏问题一般出现在如下部位：

1. 屋面渗漏：出屋面管道根部，烟道根部，风帽未随主体一次性浇筑或防水附加层等。

2. 外窗渗漏：窗框四周塞缝以及窗框、窗扇拼接等部位。

3. 外墙渗漏：与外墙连接部位，螺杆洞未处理到位的地方，飘窗上部及空调洞倒坡等位置。

4. 地下室渗漏：施工缝处，后浇带处，螺杆洞未处理到位的地方，混凝土振捣不密实处，穿地下室外墙管道处等。

5. 卫生间渗漏：门槛石下部及两侧，管道根部等。

二、渗漏原因的分析

1.  屋面渗漏原因分析

在建筑施工中，屋面防水渗漏是一个非常常见的问题。其渗漏原因常见的有以下几种：

1.1 一些项目由于过度节约成本，在屋面设计时，选用的材料不合理，导致房屋渗漏。

1.2 施工中过程中工艺质量把关不严，如:容易渗漏的出屋面管道根部，烟道根部，风帽未随主体一次性浇筑或防水附加层，施工不到位，且不能很好地解决防水材料之间的接缝问题，封边收头未按规范要求施工等，也会导致屋顶渗漏。

1.3 防水层验收合格后，隐蔽过程中，防水破坏未修复，导致屋面渗漏。

2.  外窗渗漏原因分析

随着我国建筑行业的不断进步与发展,以及业主对品质的要求的不断提高，门窗作为建筑通风、采光的主要设施,在建筑行业的发展当中重要意义日益提升,单一的通风、采光、安全性和美观，已经无法满足用户需求,因为外窗渗漏会导致室内受潮，发霉异味、甚至脱落以及物品损坏等问题出现，无法为用户提供良好的居住生活环境，常见的外窗渗漏原因有以下几种：

2.1 深化设计不合理

2.1.1 排水孔构造设计及开设不合理，未能真正实现有效排水，排水孔设计需包含排水路径示意图，排水孔开设数量、位置及大小等参数等。

2.1.2 外窗安装节点处，窗框与主体结构相交塞缝位置，未设计防水，施工时无论是采用水泥砂浆塞缝还是采用发泡胶都有可能通过塞缝处漏水，外窗部位防水设计应根据“防排结合，全面密封，多道设防”的原则，首先确保基层设计强度，同时要采用合理的防水构造，优选防水材料，并要有详尽的设计说明、精确的节点施工方案图，防水设计还应便于施工人员正常操作。无防水设计或防水设计不当，很容易引起外窗部位的渗漏，且后期难以处理，返工处理费用较大。

2.2 原材料因素

门窗原材料质量优劣是决定外门窗渗漏的根本原因，外门窗品种、规格和材料等与渗漏有直接的关系。目前外墙门窗品牌众多，有些厂家偷工减料、掺杂各种杂质，而施工单位为节约成本、购买质量不达标的门窗，自然容易出现渗漏等质量问题。同时，辅助材料的质量不合格也会导致渗漏发生。例如，密封胶性能差，在温差作用下极易变形，还会爆裂或缩小，失去止水效果。

2.3 工厂加工质量不达标

在华润新时代一期项目高强度淋水试验过程中，发现外窗组框及扇角渗漏较为普遍，系统性的反应出了，加工厂加工时气密性，水密性不满足要求，给项目带来较多的渗漏隐患。边框及转换框型材断面防渗胶未施打或质量差；铝合金组角胶未施打或质量差；中梃型材断面防渗胶未施打或质量差；窗框45度拼缝内侧打胶不密封，不锈钢抱角片与型材间隙打胶不密封;边框与转换框间缝隙未打胶；组装螺钉钉头打胶不密封；组角孔打胶不密封等都是可能导致渗漏的原因。

2.4 安装工序及质量不合格

在进行门窗装配安装时，容易出现门窗与墙体间的空隙过大或过小等问题，装配时就很容易出现连接不够紧密的状况，在风压等外部条件的影响下，就会出现密封的问题，最终出现渗漏水的质量问题。

3. 外墙渗漏原因分析
       目前，市场逐步采用全剪力墙外墙，也有的存在少量砌体外墙。

3.1 砌体部分的外墙防水砂浆层施工质量不达标，导致渗漏。

3.2 上下层施工缝未处理，导致渗水。

3.3 外墙对拉螺杆洞未按方案要求填实，外侧无防水处理方案或处理存在造假。导致外墙渗漏等。

3.4 有的户型飘窗位置可能空间受限，导致出现设计缺陷，空调洞倒坡，位置低于冷凝水管三通或地漏位置，或地漏找坡不合理，或地漏堵塞，飘窗板设置螺杆洞且未防水处理到位，或防水涂刷质量不合格等都有可能导致飘窗顶板渗漏，或是室内倒灌。  

4.  地下室渗漏原因分析

4.1 抗渗混凝土外加剂用量或外加剂质量不符合设计要求，或是振捣不到位，混凝土产生裂缝，而裂缝是造成渗漏的重要因素。导致混凝土自防水效果不明显。

4.2 施工冷缝导致地下室外墙渗漏。

4.3 一般除底板和外墙的交界处有止水钢板外，楼板与外墙之间及施工缝处未设置止水钢板，或是施工中止水钢板焊接质量不符合要求等都会导致该部位渗漏。

4.4 后浇带施工时，止水钢板设置或焊接质量差，或未采用符合设计要求的合格产品。施工时后浇带凿毛不到位，建筑垃圾清理不彻底。

4.5 地下部分未采用三段式止水螺杆，或未对螺杆部位采取防水加强处理。

4.6 出外墙管道、未设置止水套管或施工质量差、防水施工时未按设计或规范施工。

4.7 地下室外墙及顶板，防水施工质量差或在回填时，防水保护层设置不到位，防水层破坏未进行修复，直接回填。

4.8 地下室顶板结构或防水层未按要求进行蓄水试验，回填土前，渗漏未发现或未及时得到处理。

4.9 防水卷材选用，过于考虑成本，选用防水效果不好的材料。

5.  卫生间渗漏问题原因分析

5.1 设计原因；

5.2 设计单位主要考虑结构层做法，以及一些通用的防水处理，对于管道口处理以及一些防水细节构造上有所忽视。例如:卫生间排水坡度不够，导致积水到处乱流而不按照设计好的路线排出、地漏构造不合理或位置高度偏差、卫生间与相邻房间高差不合理导致卫生间水直接流入周边房间、卫生间的地面以及墙角未进行防水处理，或者防水层高度设计不符合规范导致水能直接渗入墙根、穿楼板管道口未进行防水设计处理导致管道口周边成为排水渗漏薄弱点；

5.3 材料原因；

5.4 防水工程所用的材料种类繁多。由于建筑材料市场不规范，存在很多不合格商品，防水材料的选择在卫生间渗漏防护中起着重要的作用，一旦防水材料的质量不规范，则极易造成漏水现象:排水管的质量也很重要，选择排水管要检查其是否存在裂痕，厚度是否均匀，质检报告是否完善。有些橡胶材料的部件存在缺口或者破损现象，严密性不足，有些管道之间的接口材质劣质，老化迅速，一段时间使用后易造成漏水的情况。由于现在的卫生间排水管多采用光滑的塑料材质的管道，与混凝土的黏结性差，且其线膨胀系数与混凝土的线膨胀系数不一致。当两者热胀冷缩时，易产生间隙造成漏水；

5.5 施工原因施工单位；

5.6 混凝土振捣不足，坍落度过小等导致混凝土存在蜂窝等情况；

5.7 套管露出地面高度不够或者地面抹灰层太厚会导致套管向下层漏水，预埋洞口管道封堵时为保证质量，进行二次浇灌混凝土作业时一般在下部支模或者用钢丝或螺杆吊模。操作不当容易漏浆从而形成蜂窝；

5.8  混凝土二次浇筑时，新旧混凝土之间未凿毛处理或者未用水泥砂浆湿润处理，会导致新旧混凝土之间黏结度不够而产生裂缝，混凝土养护不到位易出现干缩裂缝：

5.8.1 由于交叉作业，施工人员在混凝土强度没达到标准时堆放材料，会导致钢筋发生错位，从而使楼板产生裂缝。穿楼板管道口上下预留位置偏差较大无法正常安装甚至有些遗漏洞口，在管道安装时，部分施工单位采用刻凿扩大洞口或原孔洞作废另行开凿洞口，造成洞口周边混凝土疏松开裂，破坏原楼板的整体性，形成渗漏隐患。

5.8.2 在防水施工中没有严格按照设计的图纸施工，防水层的厚度不足，墙面泛水高度未达到设计要求，涂膜防水时，防水材料涂抹不够，防水完成后等;穿楼板管道周边的混凝土存在缝隙，管道在冲水或使用时的晃动会导致混凝土裂隙加大，出现渗漏薄弱点;对管道周边等渗漏薄弱部位，未按照设计或规范要求进行防水处理;安装卫生器具时，因为操作不当破坏了防水层等都会造成以后卫生间使用过程中的渗漏。

5.8.3 管理原因

管理人员对于防水设计构造以及相关规范标准不熟悉，对于施工单位防水施工过程中未按审批通过的专项施工方案施工的问题不能及时发现。对施工单位的管理机制不完善。对于防水材料验收复试、细部构造处理、隐蔽工程的验收不够重视。施工完成后，对于卫生间蓄水试验、管道的闭水试验未严格执行。